2025年的房地合一筆記

房地合一稅總覽

  • 稅制精神與目的：
    • 簡單來說，房地合一稅的規定精神是「國家要抽成」。
    • 這是因為政府不希望人們短進短出地炒作房地產。
    • 全世界的國家幾乎都有類似房地合一稅的規定。
  • 與舊制的區別：
    • 以往課稅方式是「土地課土地增值稅，房屋課財產交易所得稅」，最後兩者再合併繳納，過程繁瑣。
    • 房地合一稅 就像將房屋與土地的課稅合併成一個稅，簡化了課稅流程。
  • 學習重要性：
    • 許多房仲和地政士對房地合一稅的講解可能不完整甚至有誤，這會導致消費者和房仲被誤導。
    • 透過專家講解，可以完整學會房地合一稅的各種情況，特別是贈與和繼承時如何操作才能節稅。

房地合一稅率與計算

  • 基本稅率：
    • 持有期間 2年內：45%。
    • 持有期間 滿2年未滿5年：35%。
    • 持有期間 滿5年未滿10年：20%。
    • 持有期間 10年以上：15%。
  • 獲利計算範例：
    • 賣價 - 買價 - 相關成本 = 獲利金額。
    • 範例：買入1,000萬，賣出1,350萬，帳面獲利350萬。
    • 若持有2年內，350萬 * 45% = 157.5萬，這是應繳稅額。
    • 若持有10年以上，350萬 * 15% = 52.5萬。

可認列的成本與費用

  • 常見成本：
    • 取得房子的基本開銷：如契稅、印花稅、政府規費。
  • 增置、改良、修繕費用：
    • 這類費用需符合「自用需求」且「效能非2年內耗竭」的條件。
    • 常見可列舉：裝潢費用、木地板、鐵鋁窗等 (具體依各縣市國稅局認定)。
    • 不可列舉：窗簾、沙發、冰箱等「非不動產本身」的費用。
    • 證明方式：務必留存發票、收據，並拍照留底，以利國稅局認列。國稅局會審核費用合理性，例如油漆費用申報50萬就不合理。
  • 無法提供憑證時的處理方式：
    • 如果沒有發票收據，政府提供一個替代方案：成交價的3%，上限為30萬。
    • 這包括廣告費、代書費、搬運費、清潔費等。

交易虧損的處理

  • 賠錢仍需申報：
    • 即使賣房子賠錢，仍需向國稅局申報，並申請「交易虧損憑證」。
  • 虧損可抵扣獲利：
    • 若在 3年內 賣出其他有獲利的房子，先前虧損的金額可以與獲利金額進行抵扣。
    • 範例：第一間房子虧損50萬，3年內賣第二間獲利50萬，則可將虧損的50萬抵扣獲利的50萬，無需繳稅。

重購退稅與重購抵稅 (換屋優惠)

這兩種優惠都是針對換屋族群，目的在於減輕換屋的稅負。

  • 重購退稅 (先賣後買)：

    • 指「先賣掉舊房子，然後再買新房子」的情況。
    • 流程：先賣掉舊屋，然後需要先繳納房地合一稅，之後符合條件再申請退稅。
    • 全額退稅條件：
      • 新買的房子總價 大於或等於 舊房子的賣價。
      • 範例：舊屋賣1,350萬，稅金85.5萬；新屋買1,500萬 (大於1,350萬)，則85.5萬可全數退回。
    • 比例退稅條件：
      • 新買的房子總價 小於 舊房子的賣價。
      • 計算方式：(新屋買價 ÷ 舊屋賣價) × 房地合一稅金額 = 可退稅金額。
      • 範例：舊屋賣1,350萬，新屋買1,200萬 (小於1,350萬)；稅金85.5萬。則 (1,200萬 ÷ 1,350萬) × 85.5萬 = 76萬，這76萬是可退稅金額。

  • 重購抵稅 (先買後賣)：

    • 指「先買新房子，然後再賣掉舊房子」的情況。
    • 流程：符合條件者可以直接抵扣，無需先繳再退。
    • 全額抵扣條件：
      • 新買的房子總價 大於 舊房子的賣價。
      • 範例：舊屋賣1,350萬，賺350萬，應繳157.5萬 (2年內課45%)。若新屋買1,500萬 (大於1,350萬)，則這157.5萬可直接抵扣，無需繳稅。
    • 比例抵扣條件：
      • 新買的房子總價 小於 舊房子的賣價。
      • 計算方式：(新屋買價 ÷ 舊屋賣價) × 應繳稅金額 = 可抵扣稅額。
      • 範例：舊屋賣1,350萬，新屋買1,200萬。原本應繳157.5萬。則 (1,200萬 ÷ 1,350萬) × 157.5萬 = 140萬。這140萬是可抵扣金額，最終繳稅17.5萬 (157.5萬 - 140萬)。

  • 重購優惠的共同關鍵點：

    1. 2年內登記：新舊房子之間必須在 2年內 完成移轉登記（以登記日為準）。
    2. 本人或配偶：新買的房子必須登記在「本人或配偶」名下，不能登記給小孩。
    3. 設戶籍且自用：
      • 必須 設戶籍 在內，並有「自用事實」。
      • 自用事實的證明包含水電瓦斯、管理費帳單、包裹郵件、進出紀錄，國稅局會嚴格抽查。
      • 僅設戶籍但空屋不住人，不符合自用事實。
    4. 出售前一年無出租營業登記：出售舊房子的前一年內，該房子不能有出租或營業事業登記。
    5. 重購後5年內限制：
      • 重購退稅/抵稅後，5年內不能出租、營業事業登記、移轉、變更用途。
      • 「移轉」包含贈與給配偶。
      • 若違反此規定，會被追繳原退稅額，並可能面臨最高300萬元的罰款。
    • 重要提醒：
      • 若先賣後買，繳出去的稅如果申報為非自用，將無法退稅。
      • 若先買後賣，申報為非自用，不僅無法抵稅，可能還會面臨最高300萬元的罰款。

非自願性因素出售房產 (20%稅率)

在特定非自願情況下出售房產，可以適用較低的20%稅率。

  • 個人非自願因素 (七項)：
    1. 公司調職：因工作地點變更而被迫出售。
    2. 越界糾紛：如連棟透天厝被鄰居越界占用。
    3. 法拍：因無力償還房貸而被法拍。
    4. 緊急醫療/意外：因家庭成員生病或發生意外需支付大筆費用，不得不賣房。國稅局會查證是否真實，需證明確實無力負擔醫藥費。
    5. 家暴因素：離婚後遭騷擾，申請保護令後為避免騷擾而出售。
    6. 無力清償繼承房貸：繼承不動產但無力償還其房貸。
    7. 持分少數被多數決出售：不動產由多人共同持有，自己的持分是少數，被多數決同意出售。
  • 證明方式：
    • 調職需提供「非自願臨時書」或「非自願調職令」。
    • 家暴需提供「保護令」。
    • 醫療費用需證明薪資或存款收入不足以負擔。
    • 所有情況均由國稅局依個案事實認定。

預售屋的房地合一稅

  • 交易限制：
    • 自 112年7月1日 起，預售屋原則上不能轉賣給任何人，除非有特殊情況。
  • 持有期間計算：
    • 若在 交屋前 轉賣預售屋給親戚，持有期間從「購買日」算到「轉賣日」。
    • 若在 交屋後 才賣屋，則持有期間從「交屋日」開始重新計算。
    • 範例：預售屋持有6年才交屋，交屋後再持有2年半出售。其稅率是依「交屋後持有2年半」來計算，屬「2年到5年之間」，適用35%稅率。
  • 成本抵扣：
    • 預售屋的成本抵扣方式與成屋不同。
    • 政府給予的抵扣金額是「已付金額 (頭期款) + 獲利金額」的 3%。
    • 範例：預售屋1,000萬，付頭期款100萬，賺200萬。可抵扣費用為 (100萬 + 200萬) × 3% = 9萬。而不是1,000萬的3% (30萬)。

自住滿6年優惠 (400萬免稅額)

  • 優惠條件：
    1. 連續自住滿6年。
    2. 設戶籍 在內。
    3. 所有權人、配偶或未成年子女有設戶籍並實際居住。
    4. 無出租或營業事業登記。
  • 稅率優惠：
    • 符合上述條件者，有 400萬元的免稅額。
    • 超過400萬免稅額的部分，稅率為 10%。
  • 範例：
    • 房子買1,000萬，賣1,500萬，獲利500萬。
    • 若符合自住6年條件：500萬 - 400萬 (免稅額) = 100萬。這100萬再課10%稅率，只需繳10萬元。

繼承與贈與的房地合一稅影響

這部分是房地合一稅中最複雜且容易產生高額稅金的地方，需特別留意。

繼承

  • 舊制與新制的適用判斷：
    • 若被繼承人（如阿公）是在 104年 (2015年) 以前 取得的房屋（即舊制），繼承人（兒子）繼承後，可以「沿用舊稅制」，也就是 沒有房地合一稅。
    • 此情況下，繼承會更划算，因為：
      • 可以適用104年舊制，無房地合一稅。
      • 繼承時土地增值稅可免繳。
      • 繼承有更多的免稅額 (至少1,333萬以上) 及扣除額。
  • 繼承再轉繼承 (孫子繼承)：
    • 若阿公104年取得，兒子108年繼承，兒子未賣出，之後孫子114年再次繼承，孫子115年賣出。
    • 此情況會「跳入新制」。
    • 持有期間計算：從阿公取得日算起，一直到孫子賣出日，期間可以合併計算 (如104年到115年，共11年，適用15%稅率)。
    • 自住期間合併：若阿公、兒子、孫子期間都有符合自住事實，自住期間可以合併計算。
      • 戶籍中斷警示：若中間有人戶籍遷出再遷回，或搬出去住再搬回來，戶籍會視為中斷，6年自住期間需重新計算。
      • 自住期間不可出租或營業。
  • 新制繼承的取得成本：
    • 若適用新制，取得成本將不再是原購買價，而是「繼承時的公告土地現值 + 建物評定現值」，再乘以出售時與繼承時的物價指數調整。
    • 這個成本通常非常低。
    • 範例：阿公104年買1,000萬，孫子114年繼承，115年賣1,500萬。但孫子取得成本變為200萬 (公告現值+評定現值調整後)。
      • 獲利 = 1,500萬 - 200萬 = 1,300萬。
      • 稅金 = 1,300萬 × 15% (11年持有) = 195萬。非常不划算！
  • 如何查詢公告現值/評定現值：
    • 公告土地現值：土地標示部、遺產稅完稅/免稅證明書。
    • 建物評定現值：房屋稅單 (透天厝稅籍即為評定現值；大樓需乘約1.3倍的公設價值)，或遺產稅完稅/免稅證明書。
  • 繼承的節稅安排：
    • 生前買賣：若預期會是新制繼承（如繼承再轉繼承），可以在被繼承人過世前，先以「買賣」方式將房產轉移給未來的繼承人，這樣可以大幅拉高取得成本，降低未來賣屋的獲利及稅金。
      • 範例：兒子以1,400萬向父親買入，未來1,500萬賣出，成本變1,400萬，獲利僅100萬，稅金15萬，省下180萬。
    • 繼承房貸：若無法生前買賣，被繼承人生前有向銀行貸款，且繼承人同時繼承了房子和這筆貸款，並繼續繳納房貸，則這筆「房貸餘額」可以列入繼承人的取得成本。
      • 範例：父親貸款800萬，兒子繼承房子及房貸。兒子賣1,500萬，成本可認列800萬 (而非200萬公告現值)。獲利 = 1,500萬 - 800萬 = 700萬。稅金 = 700萬 × 15% = 105萬，比195萬省了90萬。
  • 繼承的建議時機：
    • 優先建議繼承：
      1. 若預期未來「不會賣」這間房子。
      2. 若適用「舊制優惠」（如阿公在104年前取得的房子），直接等繼承會非常划算，因為可以繼續適用舊制，完全沒有房地合一稅。若此時選擇買賣，會直接跳入新制，失去舊制優惠。
    • 不建議繼承：若有其他兄弟爭產或繼承人有債務問題，建議先以買賣方式移轉。

贈與

  • 大原則：千萬不要辦贈與 (新制)：
    • 只要在「新制」情況下辦理贈與，會立即跳到新制，且取得成本會變成「公告土地現值 + 建物評定現值」，這個成本通常非常低。
    • 不會有貸款可抵扣：與繼承不同，贈與的取得成本沒有貸款可抵扣的優勢。
    • 持有期間重新起算：贈與會導致持有期間從贈與日重新起算。
    • 範例：103年買1,000萬房子，114年贈與給小孩，小孩115年賣1,500萬。
      • 成本變成114年的200萬（公告現值），獲利1,300萬。
      • 持有期間僅1年 (114年贈與，115年賣)，適用45%稅率。
      • 稅金 = 1,300萬 × 45% = 585萬！嚇死人的高。
  • 贈與 vs. 買賣 的差異：
    • 若範例中父親選擇1,400萬賣給兒子，兒子再1,500萬賣出，獲利僅100萬，稅金45萬。
    • 買賣方式可直接省下540萬。
  • 沒有自備款如何「買賣」？：
    • 善用贈與免稅額：每人每年有244萬的贈與免稅額。
      • 父母可各贈與子女244萬，子女即可有488萬當頭期款。
      • 子女再向銀行貸款，湊足買賣金額。
    • 不付現的做法 (有爭議)：父母讓子女不用付部分款項，可視為贈與免稅額內。但中部國稅局目前會依「實際支付金額」來認定成本，有爭議性。
    • 最安全做法：父母先贈與「現金」（在免稅額內）給子女，子女再拿現金當頭期款向父母買房，並向銀行貸款餘額。
    • 重要前提：子女需有足夠的「報稅收入」來證明償還貸款能力。
  • 何時可以辦理贈與？：
    1. 贈與後沒有計畫出售：如果贈與後長期持有不賣，就不會有獲利，也就不會產生房地合一稅。
    2. 配偶贈與：
      • 夫妻之間贈與，原取得成本和持有期間都不會改變。
      • 範例：先生103年買房1,000萬，114年贈與給太太，太太115年賣1,000萬。成本仍為1,000萬，獲利0，且持有期間從103年算到115年。
      • 注意：若在「過世前2年內」將財產贈與給配偶或其他繼承人，即使贈與時免贈與稅，該筆財產仍會被追計入遺產總額，課徵遺產稅，以避免因病重而脫產。
  • 贈與後的節稅方法 (善用重購退稅/抵稅)：
    • 若因特殊原因被迫辦理贈與，受贈人可以運用重購退稅/抵稅的優惠來節稅。
    • 做法：受贈人先買一間價格大於或等於受贈房屋賣價的新屋，並在2年內完成受贈屋的出售登記。這樣受贈屋產生的高額稅金，可以透過新屋的重購條件來全數抵銷。
    • 範例：103年1,000萬買A屋，114年被迫贈與給兒子。兒子因換屋，先買1,500萬的B屋，並在買B屋登記日2年內賣掉A屋。由於買B屋的金額大於A屋賣價，A屋產生的500多萬房地合一稅可直接抵掉，不用繳納。
  • 警惕：買賣價金寫低於公告現值：
    • 有些人為減少自備款，會將買賣契約價金寫得很低。
    • 危險！ 若買賣價金低於公告土地現值，國稅局可能視同「贈與」，則取得成本會變成很低的公告現值，導致未來賣屋時要繳高額房地合一稅。
    • 唯一好處：買賣可以拉長持有期間。
    • 總結：除了配偶之間贈與（且非2年內過世前），父母子女間的贈與應盡量避免，否則會產生高額稅金。

其他特殊情況與冷知識

  • 買賣契約書遺失：
    • 勿緊張：
      1. 先詢問仲介公司、地政士、履約保證公司是否有副本。
      2. 若有貸款，銀行也可能有副本。
      3. 最終方案：調閱「實價登錄申報書」，並提供相關金流證明來佐證取得價格，國稅局即可受理。
  • 農地農用免房地合一稅：
    • 前提：必須取得「農用證明」。
    • 常見誤區：許多人以為只要是農地且實際耕作，或合法農舍，就自動免稅。
    • 錯誤觀念：未申請農用證明，即使實際農用，仍需繳納房地合一稅。
    • 違章建築：農舍若有屋頂加蓋、圍牆圍住農地、或農地上出現未經核准的水泥鋪面等「違章」情況，則不符合農用規定，需繳納房地合一稅。
  • 公共設施保留地 (道路用地)：
    • 免徵條件：必須是「都市計畫指定，將來要徵收」的土地買賣，才能免徵房地合一稅且不用申報。
    • 需申報繳稅條件：若指定為市地重劃或其他非徵收方式取得的土地，仍需申報繳稅。

房地合一稅申報流程

  • 申報時機：
    • 30天內 必須申報，即使是賠錢也需要申報。
  • 未申報罰款：
    • 逾期未申報者，將處以 新台幣3,000元以上，3萬元以下 的罰鍰。
  • 必備文件。
  • 諮詢管道：
    • 申報過程有問題可查詢「國稅小幫手」或「納稅者保護專區」。